La réalisation de travaux en situation d’indivision et les solutions pour sortir de l’indivision

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Gérer un bien et réaliser des travaux en situation d’indivision

Les situations d’indivision 

Un bien détenu en indivision compte deux propriétaires ou plus, nommés indivisaires. Chacun détient une quote-part du bien, par exemple un quart, la moitié… L’indivision peut être choisie pour acheter un bien immobilier en commun. C’est très fréquent pour les couples de concubins ou de partenaires pacsés. Mais elle est aussi souvent subie. En effet, lors d’une succession, par exemple, les héritiers sont en indivision tant que le partage successoral n’a pas eu lieu. Certains décideront de rester en indivision, par exemple pour conserver ensemble la maison de famille. De même, en cas de divorce, les ex-époux se retrouvent eux aussi en indivision sur leurs biens communs jusqu’à la liquidation de la communauté.

Dans cette situation, il est fréquent que le bien immobilier doive faire l’objet de travaux dont la réalisation est souvent complexe par la mésentente ou le désaccord des autres indivisaires.

La réalisation de travaux : qui décide quoi ?

Les travaux conservatoires peuvent être décidés par un seul indivisaire

Le Code civil prévoit que l’un des indivisaires peut décider seul de réaliser des travaux à condition qu’il s’agisse de mesures conservatoires. Ce critère est difficile à appliquer et les tribunaux ont estimé qu’il s’agissait de travaux sans lesquels le bien indivis pourrait subir un péril imminent, être dangereux pour autrui ou pourrait compromettre les droits des indivisaires.

Ainsi, constitue par exemple une mesure conservatoire, la remise en état d’une toiture destinée à empêcher la chute de tuiles, dangereux pour les passants.

De même un bien qui menace de tomber en ruine peut faire l’objet de travaux s’ils permettent d’éviter sa destruction.

Attention : en cas de doutes et de désaccord sur la qualification des travaux, l’accord du juge sera nécessaire.

Celui qui a engagé seul une telle dépense pourra se faire rembourser par les autres propriétaires, lors des comptes de l’indivision.

Les travaux décidés à la majorité des deux tiers

Les autres travaux sont soumis à un principe de gestion commune exprimée par la règle de l’unanimité. Cependant, la loi permet de déroger, dans certains cas en faveur d’une gestion majoritaire.

Les travaux d’amélioration utiles à l’immeuble, les aménagements et les réparations d’entretien peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (et non du nombre d’indivisaires).

Les autres indivisaires doivent obligatoirement être informés de ces travaux.

Le remboursement des travaux payés par certains indivisaires

Les travaux conservatoires

L’indivisaire qui prend seul une mesure conservatoire, peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. En cas d’insuffisance de fonds indivis détenus par celui qui entreprend les travaux, il est possible de contraindre les autres indivisaires à participer, sur leurs deniers personnels ou sur les fonds indivis qu’ils détiennent, au financement de la mesure conservatoire prise par l’un d’entre eux.

Les autres travaux

Les travaux d’améliorations ou d’entretien réalisés et payés par certains indivisaires peuvent être remboursés :

-Il faut que ces dépenses permettent d’améliorer ou conserver un bien indivis.

-Il faut que l’indivisaire ait utilisé des deniers personnels.

Cependant, le travail personnel d’un indivisaire sur un bien ne donne pas droit à indemnisation.

Organiser la gestion du bien indivis avec l’aide de son notaire

Les règles exprimées ci-dessus peuvent avoir pour conséquences des situations de blocage notamment si le bien est détenu par deux personnes à concurrence de moitié chacun ou par un seul indivisaire qui détient plus des 2/3 d’un bien indivis.

Afin d’éviter les aléas de l’indivision et de se retrouver dans de telles situations, il est important de contacter son notaire afin de trouver une solution pour organiser l’indivision et permettre une bonne gestion du bien indivis.

Certains indivisaires établissent donc une convention d’indivision pour adopter de nouvelles règles du jeu. On peut ainsi imposer le maintien dans le temps de l’indivision ou encore organiser la gestion des biens indivis, notamment en désignant un gérant qui pourra accomplir seul certains actes. La convention peut aussi fixer l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le logement.

Indivision, je veux m’en sortir !

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de mêmes biens.

En indivision, toutes les décisions importantes se prennent à l’unanimité. La vente d’un bien indivis ne peut pas être décidée par plusieurs indivisaires, mêmes majoritaires. Tous les indivisaires sont donc condamnés à s’entendre.

Il existe toutefois un principe dans le Code civil qui prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Quelles sont donc les issues prévues pour en sortir ? Eléments de réponse.

L’action en partage : comment cela fonctionne-t-il ?

Comme conséquence directe du principe rappelé ci-dessus, tout indivisaire peut exiger qu’un partage ait lieu. Il faudra pour cela pouvoir justifier qu’il a engagé auparavant diverses démarches pour tenter de parvenir à une solution amiable, mais que celles-ci n’ont pas abouti.

Le Tribunal va alors nommer un expert qui, pour mettre en œuvre les opérations de partage, tentera de constituer des lots, lesquels feront ensuite l’objet d’un tirage au sort.

S’il s’avère que la constitution de tels lots n’est pas possible, cette action judiciaire débouchera alors sur une mise en vente aux enchères des biens immobiliers.

Autre solution : la décision de vendre à la majorité des deux tiers

Plusieurs indivisaires, qui représentent au moins les deux tiers de l’indivision, peuvent expliquer dans un acte notarié leur intention de vendre le bien. Cet acte sera ensuite notifié par huissier aux autres membres de l’indivision, qui ont alors un délai de trois mois pour s’opposer à la vente ou garder le silence. Pour constater cette situation, le notaire établira un acte, qui permettra aux indivisaires demandeurs de saisir le Tribunal pour une mise en vente aux enchères.

Attention toutefois, cette solution est strictement et précisément limitée au régime de l’indivision et ne peut être appliquée dans le cas d’un bien détenu en démembrement de propriété, c’est-à-dire par un usufruitier d’un côté et des nus propriétaires de l’autre.

Dernière hypothèse : la vente par un indivisaire seul en cas de mise en péril de l’intérêt commun

Certains indivisaires pourront être autorisés en justice à vendre le bien sans le consentement des autres. Mais attention, il faut impérativement qu’il y ait pour cela mise en péril de l’intérêt commun, et que les indivisaires ne soient plus en mesure de payer les impôts et charges liés au bien ou que celui-ci nécessite des travaux urgents.

Frédéric BRAUD, notaire
Philippe CASTETS, notaire

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