Les clauses anti-spéculatives des aides à l’accession sociale

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La hausse des prix des terrains et des logements constatée depuis quelques années, a rendu plus difficile l’accession à la propriété par les particuliers.

Aussi, les collectivités locales, dont les communes, conscientes de ces difficultés, ont mis en place des dispositifs d’aide à l’accession sociale afin de favoriser sur leur territoire l’installation de ménages aux revenus insuffisants pour assumer des prix élevés, par exemple : primes aux accédants, vente de terrain ou de logement à un prix préférentiel ou inférieur au prix du marché.

En contrepartie des avantages consentis, et pour s’assurer que l’aide accordée ne soit pas détournée de son objet, les collectivités locales assortissent la vente de clauses dites « anti-spéculatives ».

En pratique, ces clauses anti-spéculatives peuvent prendre diverses formes. On relèvera principalement :

Clauses anti-spéculatives des aides à l’accession sociale : l’interdiction d’aliéner

Son objectif est d’interdire la revente dans un certain délai (généralement compris entre 5 et 10 ans). Une interdiction absolue de revente doit être écartée. Il faut en effet intégrer au raisonnement un certain nombre de paramètres qui peuvent conduire un acquéreur à la revente « obligée » de sa résidence principale (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle…)

Les clauses organisant un contrôle du prix et une faculté de rachat en cas de revente

Son objectif est de contraindre l’acquéreur à prendre l’engagement en cas de revente du bien, dans le délai fixé contractuellement, d’obtenir l’accord de la collectivité venderesse sur le prix de cession. L’objectif est alors d’éviter que la revente intervienne uniquement dans un objectif spéculatif, alors que l’opération a bénéficié d’une aide de la collectivité. Cette clause, qui sera souvent utilisée par les opérateurs HLM à l’occasion d’une opération d’accession sociale, est en principe associée à un pacte de préférence ou à une faculté de réméré.

Les clauses anti-spéculatives limitant et/ou imposant l’usage du bien

Deux hypothèses sont à distinguer :

  • Si la vente porte sur un terrain à bâtir : obligation sera faite à l’acquéreur de construire dans un délai déterminé sous peine de dommages et intérêts. Cette obligation de faire, pourra également être érigée en condition résolutoire de la vente.
  • Si la vente porte sur un logement : obligation sera faite à l’acquéreur d’occuper le bien à titre de résidence principale. Cette clause s’accompagne souvent d’une interdiction de louer qui peut dans certaines hypothèses être levée.

Les clauses imposant le remboursement de l’aide en cas de plus value après revente

En cas de revente par l’acquéreur dans un délai conventionnellement fixé pour un montant supérieur au prix d’acquisition (en principe revalorisé en fonction d’un indice), celui-ci s’oblige à rembourser l’avantage dont il a bénéficié.

Ces diverses clauses anti-spéculatives, constituent des atteintes à l’exercice libre du droit de propriété, tel qu’il résulte de l’article 537 du Code Civil. En principe, l’acquéreur, devenu propriétaire, doit en effet pouvoir exercer les principales prérogatives de son droit (usus, fructus et surtout abusus).

C’est pourquoi, en application des principes généraux qui gouvernent le droit des obligations, de telles clauses, ne seront valables que si les obligations imposées à l’acquéreur sont limitées dans le temps et que l’acquéreur trouve une contrepartie à l’engagement qu’il prend. Cette contrepartie résidera évidemment dans les conditions financières de la vente.

Une attention particulière devra être apportée à la rédaction de ces clauses.

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